Immobilien­finanzierung

Träumen Sie vom Eigenheim? Ein schönes Haus mit Garten oder doch lieber die sonnige Terrassen­wohnung? Angebote gibt es viele. Eine wichtige Frage müssen Sie sich relativ früh im Entscheidungsprozess stellen. Welche Mittel habe ich für einen Immobilienkauf zur Verfügung, ohne in Zukunft auf Dinge verzichten zu müssen, die mir lieb und wichtig sind?

 

Enttäuschungen sind vorprogrammiert, wenn man sich Objekte anschaut, die man sich nicht leisten kann. Als erster Schritt beim Immobilienkauf empfehle ich daher immer die Überprüfung der Finanzierung. Um eine erste Idee über die finanziellen Möglichkeiten zu erhalten, bieten verschiedene Banken Online-Hypothekenrechner an. Dort kann man mittels Kaufpreis, monatlichem Einkommen und Eigenmittel die Tragbarkeit und die monatlichen Kosten einer zukünftigen Hypothek errechnen.

 

Wer genauere Angaben wünscht oder schon ein konkretes Objekt gefunden hat, vereinbart am Besten einen Beratungstermin bei der Bank. Zu dem Gespräch müssen Sie folgende Dokumente mitbringen: Nachweis über die Vermögens- und Einkommensverhältnisse (z.B. mit einer Steuererklärung) und sämtliche Dokumente zur Immobilie (u.a. Grundbuchauszug, Pläne, Baubeschrieb etc.). Für eine klassische Finanzierung prüft die Bank, ob Sie über mindestens 20% Eigenmittel verfügen. Diese müssen seit dem 1. Juli 2012 aus mindestens zehn Prozent echten Eigenmitteln stammen, also Ersparnisse, andere liquide Vermögenswerte oder aus der dritten Säule. Der Hypothekarkredit kann für die restlichen 80% des Kaufpreises beantragt werden. Der Kredit wird oftmals in einer 1. Hypothek (ca. 65%) und einer 2. Hypothek (ca. 15%) gewährt. Die 2. Hypothek muss im Normalfall höher verzinst werden und über einen definierten Zeitraum abbezahlt (amortisiert) werden. Neben dem Eigenkapital ist für die Vergabe einer Hypothek die Tragbarkeit entscheidend. Die jährliche Belastung aus dem Kauf (kalkulatorischer Zinssatz 5%, Amortisation, sowie Unterhalts- und Nebenkosten) dürfen nicht mehr als ein Drittel des gesamten Bruttoeinkommens des Kreditnehmers ausmachen. Die Bank wird den Kaufpreis der Immobilie plausibilisieren. Ist die Bewertung der Bank tiefer als der Kaufpreis, muss der Käufer die allfällige Differenz aus Eigenmitteln begleichen.

 

Konkretes Berechnungsbeispiel:

Ihr Traumhaus kostet CHF 600’000.-. Um es zu kaufen, müssen Sie mindestens CHF 120’000.- Eigenmittel vorweisen können, wovon höchstens CHF 60’000.- aus der Pensionskasse stammen dürfen. Wenn nun die gesamten kalkulatorischen Hypothekarkosten (5% Zins + 1 % Nebenkosten + Amortisation der 2. Hypothek über 20 Jahre = total ca. CHF 32.400) nicht mehr als ein Drittel Ihres Einkommens ausmachen und von der Bank als nachhaltig eingestuft werden, dürfte einer Finanzierung nichts im Wege stehen. Mit einem höheren Selbstfinanzierungsgrad verringern sich selbstverständlich die Kosten.

 

Eine Finanzierung auf dieser Basis lässt Sie auch ruhig schlafen, falls es zu einem Zinsanstieg kommen sollte.